Souhrn zásadních změn, kterými prochází hypoteční trh

Hypoteční trh prochází výraznými změnami. Od října banky na doporučení ČNB zrušily takzvané stoprocentní hypotéky. Od listopadu se pak mění daň z nabytí nemovitosti, kterou začne platit kupující. A od prvního prosince vejde v platnost nový zákon o spotřebitelských úvěrech, který se dotkne i hypoték, nově pojmenovaných jako spotřebitelský úvěr na bydlení. Všechny tyto i další změny, které se dotknou konečného spotřebitele, si teď podrobně projdeme a představíme.

 

Konec stoprocentních hypoték

Již od počátku října zmizely z trhu tzv. stoprocentní hypotéky, tedy úvěr na částku, která odpovídá celé hodnotě nemovitosti, kterou dáváte do zástavy. Česká národní banka navíc vydala doporučení, aby banky od října poskytovaly hypotéky, kde je hodnota zastavěné nemovitosti alespoň o 5 % vyšší než hodnota úvěru. Od dubna 2017 se ještě více přitvrdí a doporučený poměr bude dokonce 9:1, tzn. že banky maximálně půjčí 90% hodnoty nemovitosti.

Zároveň s tím ČNB doporučuje, aby od příštího jara byl objem poskytnutých hypoték nad 80% hodnoty nemovitosti pouze v jedné desetině všech úvěrů. To může vyústit v to, že banky budou půjčovat peníze v objemu 80%-90% LTV s vyšším úrokem, jako tomu bylo doposud, když klient žádal o stoprocentní hypotéku. Klasický úrok v dnešní podobě by měl zůstat pro případy, kdy člověk bude chtít peníze pouze ve výši 80% hodnoty zastavované nemovitosti nebo nižší.

Dopady pro lidi to bude mít zejména v tom, že budou muset mít při koupi nemovitosti vždy své vlastní prostředky nebo dát do zástavy bance další nemovitost. Pokud tedy plánujete v budoucnu koupi nemovitosti, je třeba na to myslet a odkládat si peníze již teď. (Pozn. Jaké jsou možnosti ohledně pravidelného investování a odkládání peněz Vám také samozřejmě poradíme, pokud se na nás obrátíte.)

 

Mimořádné splátky zdarma a podmínky předčasného splacení

Nový zákon umožní částečné splácení úvěru ve výši 25% zdarma a to vždy jednou ročně k výročí. Pokud tedy našetříte nějaké peníze, budete dědit nebo třeba vyhrajete ve sportce, budete teď mít možnost umazat jednou ročně zdarma váš dluh vůči bance. Doposud šlo zdarma vždy něco splatit ke konci tzv. fixace úrokové sazby. Případně tuto možnost některé banky nabízeli jako bonus již při sjednání nebo si za mimořádné splátky účtovali poplatek.

V případě nenadálých událostí jako je smrt, invalidita či dlouhodobá nemoc bude moci klient celý úvěr splatit bezplatně. V ostatních případech, pokud by chtěl celou zbývající část hypotéky doplatit během fixace, bude hradit maximálně sumu ušlých úroků. Když se například rozhodne nemovitost, kterou má na hypotéku, prodat a zbytek dluhu jednorázově splatit, je to po dvou letech trvání smlouvy možné s tím, že náhrada nákladů bude 1% předčasné splátky, nejvýše však 50 tisíc korun.

V porovnání se stávající praxí jdou změny ku prospěchu klienta. Dnes si banky účtují za předčasné splacení v době fixace i 5% z výše předčasné splátky nebo dokonce si dopočítají všechny úroky, které by klient měl zaplatit do konce fixace. V konečném důsledku to může znamenat i ušetření statisíců.

Tyto změny budou platné pro hypotéky podepsané od 1.12.. Pro stávající smlouvy hypoték vejdou změny v platnost až po skončení sjednané fixace.

 

Zveřejnění RPSN

Nově budou muset banky od 1.12. uvádět u svých úvěrů tzv. RPSN – roční procentní sazbu nákladů, díky které si klient bude moct lépe porovnat nabídky. Běžnou praxí je, že banky momentálně klienty lákají na úrokovou sazbu půjčených peněz a až v pozadí můžou být skryty různé poplatky navíc. Teď budou muset uvádět sazbu RPSN, do které budou zahrnuty všechny náklady spojené s vyřízením a placením hypotéky, tzn. poplatek za sjednání smlouvy, poplatek za vedení účtu, sjednané životní pojištění k úvěru, atd.

 

Přísnější pohled na příjmy

V dnešní době dosáhne na úvěr skoro každý. Lidé si tak nyní fixují velmi nízké úrokové sazby, ale za 5 let může být úrok daleko vyšší, s tím spojená větší splátka úvěru a to může mít pro většinu lidí s nižšími příjmy zásadní dopad na splácení a chod domácností. Proto banky na doporučení ČNB zpřísnily kontrolu bonity klienta, schopnost splácení úvěru. Za nedostatečné prověření příjmů klienta můžou v konečném důsledku přijít o značnou část peněz.

 

Daň z převodu nemovitosti na straně kupujícího

V platnost od 1.11. také vešel zákon, kdy daň z nabytí nemovitosti ve výši 4% platí nově kupující. Pro kupující, kteří již tak budou muset mít na koupi nemovitosti vlastní prostředky, to bude další finanční zátěž. Například u kupované dvoumilionové nemovitosti to bude navíc dalších 80000,-. Otázkou zůstává, jak na to zareagují ceny bytů na trhu.

 

Úrokové sazby dále klesají a dosahují minima

Kolikrát jste to již slyšeli – „úrok je nejnižší v historii, níže už to nepůjde“. A ono to každý měsíc klesá a úroky dosahují nových minimálních sazeb. V záři průměrná úroková sazba nových hypoték v Česku dosáhla na 1,82 procenta, ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex. Co za tím stojí, odborníci jen debatují. Jedním z důvodů může být, že banky chtějí podchytit nové klienty ještě za starých podmínek bez mimořádných splátek zdarma. Ty, jak jsme si uvedli výše, budou mít klienti, kteří podepíší úvěr po 1.12., zdarma. Se změnou zákona můžeme také diskutovat nad tím, zda úrokové sazby se ustálý či půjdou mírně nahoru, protože banky budou chtít zpět svůj ušlý zisk, kteří jim klienti vezmou předčasnými splátkami, kdy přijdou o již jasné úroky během doby trvání fixace.

Shrnutí:

Nová pravidla určitě ztíží některým občanům dostupnost pro získání vlastní hypotéky. Zvláště pro lidi s nižšími příjmy. Ti budou pod větším drobnohledem bank a také si nebudou moct našetřit část vlastních prostředků, které teď budou pro získání hypotečního úvěru potřeba. Kupujícím nebude nahrávat ani změna plátce daně z převodu nemovitosti, kdy břemeno platby padne na ně.

Výhodou, jenž nové změny přinesou, jsou ale možnosti mimořádných splátek zdarma a také možnost předčasného splacení celého úvěru. Momentálně nahrává i všem žadatelům o úvěr  historické minima úrokových sazeb pohybující se již delší dobu pod 2%

Ing. Jakub Sklenář

Consilium Investment